신혼집 전세 계약을 앞두고 있다면 전세보증보험을 한 번쯤 알아보게 됩니다. 정식 이름은 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증이고, 계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 못 돌려주면 HUG가 대신 책임지는 상품입니다. 문제는 모든 집이 가입 대상은 아니라는 점입니다. 보증금 한도, 집값 대비 비율, 등기부 상태, 신청 기한이 모두 맞아야 하는데, 신혼부부라면 보증료를 40% 깎아 주는 조건도 있어 함께 정리했습니다.
전세보증보험 가입조건, 한도부터 봅니다
HUG 상품개요에 따르면 전세보증금이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다. 월세가 낀 보증부 월세 계약이라면 전월세전환율을 적용한 전세보증금으로 따집니다. 가입 신청은 전세계약서에 적힌 임차인, 곧 세입자 본인이 합니다.
대상 주택은 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중주택, 주거용 오피스텔 등입니다. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라고 적혀 있어야 합니다.
90%와 선순위채권, 근저당이 있어도 되나요
가장 많이 막히는 지점입니다. 보증한도는 “주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권 등"으로 계산합니다. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 빚이고, 보통 등기부등본 을구의 근저당(집을 담보로 잡힌 대출)이 여기에 해당합니다. 전세보증금과 선순위채권을 합친 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 선순위채권만 따로 보면 주택가액(주택가격의 90%)의 60% 이내여야 합니다.
HUG가 제시한 예시로 보면 쉽습니다. 주택가격이 1억원인 집입니다.
| 전세보증금 | 선순위채권 | 결과 |
|---|---|---|
| 9천만원 | 없음 | 가입 가능 (보증한도 9천만원) |
| 9천5백만원 | 없음 | 가입 불가 (보증한도 9천만원) |
| 4천만원 | 5천5백만원 | 가입 불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권이 주택가액의 60% 초과) |
세 번째 줄이 눈에 띕니다. 보증금 자체는 한도 안이지만 선순위채권이 많아 가입이 막힙니다. 집값 대비 대출이 큰 집은 보증금이 작아도 가입이 안 될 수 있다는 뜻입니다.
단독·다가구·다중주택은 한 건물에 세입자가 여럿이라 조건이 하나 더 붙습니다. 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합친 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
주택가격은 KB시세나 공시가격으로 잡습니다
내 계산과 HUG 계산이 어긋나는 이유는 대개 주택가격 기준입니다. 아파트와 오피스텔은 먼저 KB시세와 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택해 적용합니다. 시세가 없으면 국토교통부 공시가격(오피스텔은 국세청 고시가격)의 140%를 주택가격으로 봅니다. 공시지가라는 말로 검색하는 분이 많은데, 아파트 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 열람할 수 있습니다.
등기부와 계약서에서 확인할 것
HUG 공식 안내가 요구하는 나머지 조건은 다음과 같습니다. 계약 전에 중개사에게 하나씩 물어볼 만한 항목입니다.
- 등기부등본 갑구에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 권리침해가 없을 것
- 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것
- 전세계약기간이 1년 이상이고, 공인중개사를 통해 체결한 계약서일 것
- 신청하는 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
- 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있지 않을 것(아파트는 제외)
- 전세보증금반환채권을 담보로 잡거나 넘기는 것을 금지하는 특약이 없을 것
계약서 특약이 마지막 조건에 걸리는 경우가 있으니 특약 문구는 계약 전에 보여 달라고 하시길 바랍니다. 전입신고와 확정일자는 입주 직후에 한꺼번에 끝내는 편이 기한에 쫓기지 않습니다. 방법은 전입신고 확정일자 한 번에 끝내는 순서 글에 정리해 두었고, 계약서 단계에서 볼 항목은 신혼 전월세 계약 체크리스트가 도움이 됩니다.
신청 기한은 입주 후 절반이 지나기 전까지
신규 전세계약은 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 입주한 날로부터 1년 안이고, 기한을 넘기면 가입 자체가 막힙니다. 입주하고 한참 뒤에 불안해져서 알아보면 이미 늦은 경우가 있으니 이사 날짜를 잡을 때 같이 적어 두는 편이 좋습니다.
가입은 HUG 지사나 위탁 금융기관을 찾아가도 되고, 네이버페이, 카카오페이, 토스에서 비대면으로도 할 수 있습니다. 우리은행과 국민은행은 각 은행 모바일 앱으로 가능합니다.
무주택 신혼부부 보증료 40% 할인
보증료는 “보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간/365"로 계산합니다. 요율은 보증금 구간, 아파트 여부, 부채비율(선순위채권과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값)에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이입니다. 부채비율이 70% 이하인 아파트의 보증금 2억원 초과 5억원 이하 구간은 연 0.107%입니다.
계산 예시를 하나 들어 보겠습니다. 아파트 전세보증금 3억원, 계약 2년, 부채비율 70% 이하라면 보증료는 3억원 x 0.107% x 730일/365일로 64만 2천원입니다. 신혼부부 40% 할인을 받으면 38만 5,200원으로 내려갑니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다.
| 할인 종류 | 조건 | 할인율 |
|---|---|---|
| 신혼부부 | 부부 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 7년 이내 (3개월 이내 결혼예정자 포함) | 40% |
| 기준소득 이하 가구 | 신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하 | 60% |
| 다자녀 | 미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상 | 40% |
| 전자계약 | 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약 | 3% |
할인을 받으려면 신청인과 배우자가 모두 무주택이어야 합니다. HUG 제출서류 안내는 할인 공통 서류로 청약홈 주택소유여부 확인 서류를 요구하면서 “무주택자(배우자 포함) 여부 등 할인 자격을 갖추었는지 확인"한다고 적고 있습니다(HUG 이용절차 및 제출서류). 집이 있으면 소득과 혼인기간이 맞아도 할인이 없습니다.
사회배려계층 할인은 중복 적용이 안 됩니다. 연소득 5천만원 이하 신혼부부라면 40%와 60% 중 하나가 적용되는 구조이니 신청 창구에서 어느 쪽이 유리한지 물어보시길 바랍니다. 이미 낸 보증료를 지자체에서 돌려주는 제도는 전세보증금 반환보증료 지원 글에서 다뤘습니다. 대출을 함께 알아보는 중이라면 신혼부부 전세대출 조건도 같이 보면 좋습니다.
가입 전에 공식 안내로 다시 확인하세요
한도와 요율, 할인 대상은 HUG가 바꿀 수 있고, 집마다 주택가격과 등기 상태가 달라 가입 가능 여부는 HUG 심사에서 정해집니다. 계약서를 쓰기 전에 HUG 전세보증금반환보증 안내와 취급 금융기관에서 해당 주택으로 가입이 되는지 먼저 확인해 보세요.