신혼집을 전세나 월세로 구하는 신혼부부라면 계약서에 도장을 찍기 전과 후에 각각 확인하고 챙겨야 할 절차가 있습니다. 순서를 놓치면 보증금을 지키는 법적 장치 자체가 무력해질 수 있습니다. 등기부등본 확인부터 전세보증금 반환보증 가입까지 실제로 진행되는 순서대로 정리했습니다.
계약 전: 등기부등본부터 뗀다
계약서에 서명하기 전에 반드시 등기부등본으로 집의 상태를 확인해야 합니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람하면 700원, 등기소를 직접 방문하면 1,200원, 무인발급기는 1,000원입니다. 법제처 생활법령정보에 따르면 열람할 때 확인할 부분은 이렇습니다.
| 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 계약서 주소·동호수와 정확히 일치하는지 |
| 갑구 | 소유자 정보, 압류·가압류·가처분 등기 여부 |
| 을구 | 저당권·전세권 설정 여부와 채권최고액 |
여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있습니다. 계약서 주소와 등기부등본 표제부 주소가 한 글자라도 다르면(동호수 오타 포함) 나중에 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력을 인정받지 못한 판례가 있습니다. 집주인이 불러주는 대로 옮겨 적지 말고 등기부등본 원문과 직접 대조하세요.
계약 후 30일 이내: 전월세신고 의무
계약서에 서명했다고 끝이 아닙니다. 2025년 6월 1일부터는 계약일로부터 30일 이내에 주택 임대차 계약 내용을 지자체에 신고해야 합니다. 신고하지 않으면 예외 없이 과태료 대상입니다. 단순 지연이나 실수라면 지연 기간과 금액에 비례해 2만원에서 30만원, 임대료를 실제보다 낮춰 거짓으로 신고하면 최대 100만원까지 부과됩니다.
신고는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 직접 할 수도 있지만 뒤에서 설명할 정부24 전입신고와 한 번에 처리하는 방법이 더 간단합니다.
사진: cottonbro studio / Pexels
이사 당일: 전입신고와 확정일자, 순서가 중요하다
전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 두 축인데, 각각 생기는 권리가 다릅니다.
- 대항력: 집이 다른 사람에게 넘어가도 계속 살 권리. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 당일이 아니라 다음 날 0시입니다.
- 우선변제권: 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리. 전입신고와 확정일자를 둘 다 갖춰야 하고 효력은 역시 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
확정일자는 주민센터나 등기소에서 계약서에 도장을 받는 절차로 수수료는 600원입니다. 정부24(gov.kr)에서는 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 올리면 전입신고, 확정일자, 앞서 말한 전월세신고까지 한 번에 끝내는 원스톱 서비스를 운영합니다. 주민센터를 세 번 갈 필요 없이 온라인 신청 한 번이면 됩니다.
이사 당일 잔금을 치르고 전입신고까지 마쳤다면, 그날 저녁 바로 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받아도 다음 날 0시 전까지는 안전하지 않은 시간이 생깁니다. 되도록 잔금을 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 함께 진행하는 게 안전합니다.
보증금을 지키는 마지막 장치, 전세보증금 반환보증
전입신고와 확정일자를 갖췄어도 집주인이 정말 보증금을 돌려주지 못하는 상황(깡통전세, 역전세)까지 막아주지는 않습니다. 이때 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입해 두면, 집주인이 만기에 보증금을 못 돌려줄 경우 HUG가 대신 지급하고 집주인에게 구상권을 행사합니다.
가입 조건은 네 가지입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 주택 | 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔(전입신고·확정일자 요건 충족 시) |
| 보증 한도 | 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 |
| 가입 요건 | 전입신고를 마치고 확정일자를 받아둔 상태 |
| 신청 시기 | 전세 계약기간의 절반이 지나기 전 |
보증료는 보증금 액수와 보증 기간, 주택 유형에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 HUG 안심전세포털의 모의계산으로 확인하세요. 신청할 때는 계약서 사본, 등기부등본, 신분증 등을 준비해 HUG나 제휴 은행 창구에서 접수합니다.
전세 계약기간 절반이 지나면 가입 자체가 안 되는 경우가 많습니다. 이사하고 나서 미루지 말고, 확정일자를 받는 김에 반환보증 가입 여부부터 판단해 두세요.
정리하면
계약 전에는 등기부등본으로 집 상태를 확인하고, 계약 후 30일 안에는 전월세신고를 하고, 이사 당일에는 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 여유가 있다면 전세보증금 반환보증까지 가입하면 됩니다. 전세자금을 대출로 마련할 계획이라면 신혼부부 전세대출(버팀목) 조건도 함께 확인해 보세요.
주택마다, 지역마다 세부 조건이 달라질 수 있으니 계약 직전에는 국토교통부나 HUG 공식 안내로 최신 기준을 한 번 더 확인하고 진행하시길 권합니다.