신혼집 계약을 앞두고 “등기는 누구 이름으로 하지?“라는 질문이 나오면, 대개 종합부동산세(종부세)가 첫 번째로 거론됩니다. 공동명의가 항상 유리한 것은 아니고, 종부세·취득세·증여세가 각각 다른 방향으로 움직입니다. 국세청과 생활법령 안내에서 확인되는 내용만 세 가지로 나눠 정리했습니다.
부부 공동명의 종부세, 특례를 신청하면 공제가 바뀝니다
국세청 안내에 따르면 과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원은 주택이 없을 때 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 특례를 신청하지 않으면 두 사람이 각각 9억 원씩 공제받고, 신청하면 12억 원 공제를 적용합니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 각각 9억 원씩 | 12억 원 |
| 세액공제 | 불가능 | 가능 (최대 80%, 납세의무자 연령·보유기간 기준) |
각각 9억 원이면 합계 18억 원이라 공제액만 보면 특례 미적용이 커 보입니다. 그런데 특례를 적용하면 연령·보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있어서, 어느 쪽이 세금이 적은지는 집값과 부부의 나이, 보유 기간으로 갈립니다. 세액공제의 연령 구간은 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%로 안내돼 있습니다. 결혼을 막 한 연령대라면 이 구간에는 해당하지 않으니, 우리 부부에게 실익이 있는지는 국세청 홈택스의 모의계산으로 두 방식을 비교해 보시기 바랍니다.
신청 방법도 정해져 있습니다. 종합부동산세법 시행규칙의 특례 (변경)신청서를 써서 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 내고, 혼인관계증명서를 첨부합니다. 올해 기간은 지났으니 내년 9월에 다시 열립니다. 부부 중 한 사람이 다른 주택을 갖고 있으면 특례가 적용되지 않습니다.
취득세는 지분이 아니라 집값 구간으로 정해집니다
유상거래로 주택을 사는 경우 취득세 표준세율은 취득당시가액이 6억 원 이하이면 1%, 9억 원을 넘으면 3%입니다. 부부 중 한 명이 이미 주택을 갖고 있어 다주택이 되면 지방세법 제13조의2의 중과세율이 적용되고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 6억 원과 9억 원 사이 구간은 계산식이 따로 있습니다. 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고서를 내야 하고, 이 내용은 찾기쉬운 생활법령정보에 나와 있습니다.
부부가 반반씩 지분을 나눠 사더라도 세율 구간은 지분 금액이 아니라 전체 주택 가액으로 봅니다. 지방세법 제11조제1항제8호가 지분 취득액을 시가표준액 비율로 환산해 전체 주택 가액을 구하도록 계산식을 두고 있습니다. 세율을 곱하는 과세표준은 같은 조 제2항에 따라 각자의 지분 가액입니다. 생애최초 감면처럼 부부 합산 조건이 걸리는 제도는 생애최초 주택 취득세 감면 글에서 따로 다뤘으니 함께 보시길 바랍니다. 실제 세액은 위택스나 관할 지자체 세무과에서 계약서 기준으로 확인하는 편이 정확합니다.
한 명 명의로 샀다가 나중에 배우자 명의로 바꾸면 증여입니다
처음부터 공동명의로 등기하지 않고 나중에 배우자 앞으로 지분을 넘기면 증여로 봅니다. 국세청 증여세 안내의 증여재산공제 표에 따르면 배우자 공제액은 6억 원이고, 이 한도는 10년간 합산해서 공제할 수 있는 금액입니다. 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 이번 공제액의 합계가 한도를 넘으면 넘는 부분은 공제하지 않습니다.
여기서 확인할 점이 두 가지입니다. 국세청 Q&A는 이 공제가 법률혼 관계에 있는 배우자로부터 증여받을 때에만 적용된다고 답합니다. 혼인신고를 하기 전에 한 명 돈으로 집을 사고 지분을 넘기려는 경우라면 공제 적용 여부를 세무서에 먼저 물어야 합니다. 또 계약금과 대출 상환 비중이 지분 비율과 다르면 증여로 판단될 수 있다는 설명이 세무 업계에 많지만, 구체적 기준은 제가 공식 자료로 확인하지 못해서 세무사 상담 영역으로 남겨 둡니다.
출처: 국세청 증여세 항목별 설명, 국세청 증여재산공제 Q&A
혼인신고 순서와 서류는 혼인신고 방법과 준비물 글에, 집 계약 전 확인할 항목은 신혼부부 전세 계약 체크리스트에 정리해 뒀습니다.
어느 쪽이 맞는지는 이렇게 좁혀 보세요
공시가격이 공제액에 못 미쳐 종부세가 나올 일이 없다면 명의 고민은 종부세보다 대출 명의와 자금 출처 쪽이 큽니다. 공시가격이 높은 집이라면 홈택스 모의계산으로 특례 적용 여부를 비교해 보시고, 나중에 명의를 바꿀 가능성이 있다면 증여재산공제 6억 원의 10년 합산 한도를 먼저 따져 보시면 됩니다.
세법은 해마다 손질되고 개인별 사정이 크게 다르므로, 계약서를 쓰기 전에 홈택스 모의계산과 관할 세무서 상담을 거치시길 권합니다.